La suppression de la valeur locative en Suisse : quelles conséquences pour les propriétaires français ?

La Suisse a voté la suppression de l'impôt sur la valeur locative pour les résidences principales, avec une entrée en vigueur prévue en 2029. Quelles en sont les conséquences fiscales concrètes pour les propriétaires, notamment ceux ayant des liens avec la France ?

1. Le régime actuel de la valeur locative en Suisse

En droit fiscal suisse, le propriétaire d'un immeuble occupé à titre de résidence principale est actuellement imposé sur sa valeur locative, c'est-à-dire la valeur du loyer fictif qu'il se verse à lui-même. Ce revenu est intégré à la base imposable au titre de l'impôt fédéral direct (IFD) et des impôts cantonaux et communaux. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien sont déductibles.

Ce système, critiqué depuis des décennies pour sa complexité et son caractère contre-intuitif, a fait l'objet d'une réforme parlementaire aboutie. La loi fédérale du 14 juin 2024 modifiant la LIFD et la LHID prévoit sa suppression pour les résidences principales à partir de l'exercice 2029.

2. Ce qui change à partir de 2029

La suppression de la valeur locative entraîne mécaniquement la disparition de la déductibilité des intérêts hypothécaires passifs et des frais d'entretien liés aux résidences principales. Les cantons conserveront toutefois une marge d'adaptation pour la mise en œuvre sur le plan cantonal et communal.

Pour un propriétaire résidant en Suisse, l'effet net dépend de sa situation individuelle : ceux ayant un emprunt hypothécaire significatif pourraient voir leur charge fiscale augmenter du fait de la perte de déductibilité des intérêts, tandis que les propriétaires sans dette bénéficieront d'une simplification et d'une réduction de leur revenu imposable fictif.

3. Implications pour les contribuables franco-suisses

Pour les résidents suisses propriétaires en France. La suppression de la valeur locative est sans incidence directe sur les revenus fonciers d'origine française, qui demeurent imposables en France selon les règles du droit interne (régime réel ou micro-foncier) et doivent être déclarés en France. Leur prise en compte en Suisse dépend de la méthode d'élimination de la double imposition retenue (art. 25 de la convention : méthode de l'exemption avec réserve de progressivité).

Pour les résidents français propriétaires en Suisse. Un résident fiscal français possédant un immeuble en Suisse — résidence secondaire ou investissement locatif — n'est pas directement affecté par cette réforme du droit interne suisse. En application de l'article 6 § 1 de la convention franco-suisse, les revenus immobiliers sont imposables dans l'État de situation de l'immeuble, c'est-à-dire en Suisse. Ces revenus restent soumis aux impôts cantonaux et communaux helvétiques, et doivent également figurer sur la déclaration française (avec élimination de la double imposition par la méthode du taux effectif).

Pour l'IFI. La valeur vénale des immeubles suisses entre dans la base de l'impôt sur la fortune immobilière français pour les résidents de France, sous réserve des règles de la convention. La réforme suisse n'affecte pas ce traitement.

4. Un point de vigilance : la déductibilité des dettes hypothécaires suisses en matière d'IFI

La déductibilité des dettes hypothécaires contractées pour l'acquisition d'un immeuble en Suisse au regard de l'IFI fait l'objet d'une jurisprudence et d'une doctrine en constante évolution. Une analyse cas par cas demeure indispensable.

Sources : Loi fédérale du 14 juin 2024 (modification LIFD / LHID) ; convention franco-suisse du 9 septembre 1966, art. 6 et 25 ; CGI art. 964 et s. (IFI).